[Revista de Imprensa] “Deputados municipais admitem dificuldade em “travar” o alojamento local em Lisboa”

“Há um grave problema de habitação na cidade de Lisboa, devido à enorme quantidade de casas antes disponíveis para arrendamento de longa duração que passaram a alojamentos turísticos. Este parece ser o único ponto sobre o qual concordam os deputados da Assembleia Municipal de Lisboa (AML) que se encontram a apreciar a petição “Travar o Alojamento Local (a turistas) e salvar o que resta do Arrendamento, criando condições para o seu desenvolvimento”, lançada em abril passado por um grupo de cidadãos (http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=travaoairbnb). “É fácil fazer um diagnóstico da situação, mas não temos um consenso sobre a terapêutica, a solução para o problema é uma questão em aberto”, admitia, ao final de mais de uma hora de discussão, nesta quinta-feira (6 de julho), Carlos Santos Silva (PCP), presidente da comissão de economia e turismo, que, juntamente com os membros comissão de urbanismo e habitação, ouviu os autores da recolha de assinaturas. Todos reconhecem a dimensão de um fenómeno que está a fazer sair da cidade muita gente, mas abundam divergências sobre a melhor forma de com ele lidar.
 
E isso ficou evidente, sobretudo, pelas diferentes posições assumidas, durante a audiência, pelos deputados dos dois maiores partidos. A troca de argumentos entre os eleitos de ambas as forças deu eco ao que vem sendo dito sobre a matéria, em vários palcos, como o plenário da própria assembleia municipal. “A Lei do Arrendamento aprovada pelo anterior Governo foi muito nefasta para o centro histórico de Lisboa. Deparamo-nos, todos os dias, na nossa freguesia, com situações daí decorrentes”, disse Carla Madeira (PS), presidente da Junta de Freguesia da Misericórdia, quando decidiu pedir a palavra para refutar a sugestão, feita pelo peticionário Rui Martins, de que muitas juntas não estarão a prestar um adequado serviço de esclarecimento jurídico sobre estas matérias aos seus residentes. Minutos antes, o social-democrata Magalhães Pereira havia considerado “uma grande hipocrisia dizer que a culpa é da lei”. “Este governo chegou há quase dois anos e não mudou a lei”, disse sob protestos dos socialistas.
 
“Não me parece que haja uma solução fácil”, concluiu o deputado do PSD, antes de sugerir que o problema do esmagamento da oferta de arrendamento, conjugado com o efeito predatório do alojamento local, terá que ser resolvido com “algumas alterações na lei e com a intervenção da câmara municipal” – embora não tenha avançado com pistas sobre o que fazer e como. O seu colega de partido, Luís Newton, presidente da Junta de Freguesia da Estrela, também admitiu a complexidade da situação, mas fez questão de afirmar que “não é com o recurso a uma gestão centralizada que vamos conseguir mudar isto”. Pouco depois, Rosa Maria Carvalho da Silva, também eleita pelo PSD, acabaria por considerar que “o aspecto social também tem que ser tomado em conta”. “Não nos podemos reger apenas por uma economia de mercado”, afirmou, sem deixar de reconhecer que a vontade dos proprietários sobre o que fazer com os seus imóveis será sempre sua prerrogativa. Até porque os lucros obtidos através do alojamento local, se comparados com o arrendamento, são mais aliciantes.
 
Formou-se, aliás, um quase consenso sobre as vantagens económicas decorrentes da vinda dos turistas não poderem ser menosprezadas. Simonetta Luz Afonso, do PS, disse mesmo compreender que os senhorios queiram obter dividendos. “Não podemos tomar o turismo por bode expiatório. A cidade está recuperadíssima ou a caminho disso, basta olhar a reabilitação de edifícios que tem sido feita”, afirmou, assinalando ainda o número de postos de trabalho surgidos devido à chegada massiva de estrangeiros em lazer. Um diagnóstico semelhante, aliás, ao realizado pela colega de bancada, Rita Neves (PS), para quem a recuperação do edificado resultante do impulso económico nascido do turismo acabou por funcionar como “uma espécie de parceria público-privado”. Antes, Simonetta considerou que o Estado terá de encontrar soluções para “tornar apetecível e aliciante o arrendamento de longa duração”.
 
Uma solução que, embora não muito aprofundada, acabou por encaixar numa das reivindicações centrais do principal dinamizador da petição ontem discutida. “Precisamos de uma resposta rápida e ela não passa por construir imóveis a rendas acessíveis, como promete a Câmara de Lisboa. Isso vai demorar anos. A resposta rápida é travar a conversão dos arrendamentos em alojamento local. E isso faz-se através da via fiscal”, postulou o activista, que, no início da sua intervenção, caracterizou como “calamidade” o que está a suceder no mercado de arrendamento lisboeta. “Isto não afecta apenas as classes baixas, mas também a classe média, que está a ser erodida e expulsa da cidade”, disse Rui Martins, confessando-se “desiludido com a incapacidade da autarquia para reconhecer que existe um problema”. A Câmara Municipal de Lisboa (CML) é, aliás, e a par da Assembleia da República, objecto de um conjunto de exigências por parte da petição, que recolheu até agora 721 assinaturas.
 
Se à administração central, entre outras medidas, é pedido que sejam reduzidas as taxas de IRS aplicadas a arrendamentos de longa duração, já à CML sugere-se, por exemplo, que utilize parte das verbas do Fundo de Desenvolvimento Turístico na recuperação de edifícios para arrendamento de longa duração, “uma vez que pretendiam, precisamente, amortecer os efeitos do turismo”. Pede ainda que se criem quotas máximas de alojamento local por freguesia ou o limite de três apartamentos por proprietário dedicados a esta actividade. Mas também se olha para o estrangeiro como fonte de inspiração e sugere-se que se “estabeleça, como Nova Iorque, uma proibição de aluguer de alojamentos através da AirBnB por períodos inferiores a 30 dias” e “que a CML determine, como Amsterdão, uma ocupação máxima de 60 dias por ano e um máximo de quatro pessoas por edifício”.
 
Texto: Samuel Alemão
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Resposta a artigo no Observador

Infelizmente, quando falamos de “Alojamento Local” falamos de um grande lobby, que movimenta todos os milhões de euros em Portugal e que contratou os serviços de várias e poderosas agências de comunicação que colocam, todos os dias notícias nos jornais ou fazem publicar colunas de opinião favoráveis a esta actividade económica.
Um destes serviços ao Lobby foi cumprido recentemente pelo vosso colunista e deputado do PSD Cristóvão Norte que, na sua coluna, descreveu os alojadores locais como “remediados, grande massa anónima do alojamento local – cujo rendimento extra transformou as suas vidas e das suas famílias – é crucificada no altar dos grandes grupos, proprietários e hoteleiros”. O colunista não deve ignorar os milhões que esta actividade gera hoje, nem a compra de ruas inteiras, em Alfama, por especuladores internacionais, nem a chegada a Portugal de grandes multinacionais que estão a investir em força neste mercado… nem que, apenas num ano a Airbnb (apenas um entre vários operadores no mercado) entregou aos seus 30 mil hospedeiros mais de 166 milhões de euros… Tendo em conta que existem mais plataformas e que se estima (Governo) que 40% do mercado esteja ilegal estamos perante um negócio de grandes proporções onde existem muitos pequenos agentes (com uma ou duas casas em AL) e um número crescente de grandes operadores. Ou seja, dos “grandes grupos” contra os quais o colunista se “indigna” tomando o lugar dos pequenos “capitalistas”.
De seguida, o colunista faz abater a sua atenção sobre o “polémico” projecto-lei do PS sobre Alojamento Local classificando-o de “inusitado”. Ora, inusitada tem sido, apenas, a demissão da República (em cuja Assembleia o deputado exerce a sua actividade) na demissão da regulação de uma actividade comercial que está a afectar a vida de tantos portugueses e a expulsá-los das grandes cidades substituindo-os por estrangeiros em turismo ou reformados ricos aproveitando o regime de “offshore” permitido pelos “Vistos Golds” e para os “residentes não habituais”. Inusitado era alguém ter, num prédio em condomínio, exercendo uma actividade comercial em prédio de habitação, criando custos ao condomínio (maior gasto de electricidade e limpeza em zonas comuns, mais despesas de manutenção, ruído e perturbações diversas ao direito ao repouso) ou seja, externalizando os custos e não ter essa conversão do uso habitacional para o uso comercial que passar pela assembleia de condomínio ou seja, internalizando os lucros. Esta autorização ocorre, já, quando se instala no condomínio um consultório médico ou um escritório de uma empresa. Porque teria esta outra actividade comercial (Alojamento Local) de ser uma excepção? Isso, sim, era e seria inusitado.
Observamos que o colunista alude a uma “estatística” de 4% como sendo a dos lisboetas que menciona o ruído como uma desvantagem da presença de turistas em Lisboa. Não sabemos quem foi interrogado nem qual o universo desse alegado “estudo”, mas sabemos que não foram, certamente, os moradores que ainda resistem nas freguesias históricas de Lisboa, saturadas de vida nocturna e de alojamento local… nem os dos prédios partilhados, onde existem 2 ou mais AL ao lado famílias ou idosos, porque aqui, todos os casos que conhecemos pessoalmente reportaram, precisamente, a existência de níveis de ruído (ligados, frequentemente, ao consumo de álcool e às constantes entradas e saídas no prédio).
Cristóvão Norte passa, de seguida, a referir um dos mitos constantemente citados pelos colunistas e pelas agências de comunicação arregimentadas pelo Lobby do Alojamento Local: que o surto actual deste fenómeno ocorre apenas na “malha histórica de Lisboa e Porto”, locais que estavam em “degradação urbana e social” e que o AL veio, rejuvenescer. Não há dúvida que houve recuperação de inúmeros devolutos nestas zonas da cidade. E essa recuperação é altamente meritória, útil para a economia e para a recuperação para a cidade de muitos prédios que representavam um risco de saúde pública e ameaçavam a vida dos moradores dos prédios vizinhos. Até aí, de acordo, mas o problema foi que o fenómeno está sem controlo: usando mecanismos camarários de recuperação de imóveis, muitos proprietários (através de “obras totais”) aproveitaram para expulsarem moradores idosos (usando essa excepção legal) ou, pela via da coerção e do medo absolutos assediaram moradores (muitos deles vivendo sozinhos e com mais de 65 anos) a saírem das suas casas para serem trocados por turistas. O mal do AL não está, nem nunca esteve na conversão de Devolutos em Alojamento Local. Está e esteve sempre na conversão (via expulsão) de arrendamento em Alojamento Local.
Por fim, o colunista aborda o problema específico do Algarve. Ora isto é um falso problema: desde sempre que existiu aqui alojamento local  e desde sempre que a oferta em construção o foi capaz de incorporar e não houve, nunca, registos de que o seu crescimento ou existência viesse a colidir com a oferta em habitação tradicional, de segundas residências ou de arrendamento. O problema não foi nunca, nem é, o Algarve. O problema está hoje nas cidades como Lisboa e Porto (sobretudo), mas também, e em crescendo recente Braga e Coimbra. É aqui que está a ocorrer uma conversão massiva de casas em arrendamento familiar e em venda para o mercado do alojamento local. É aqui que encontramos, p.ex., freguesias como Santa Maria Maior (Lisboa) onde 90% da oferta de arrendamento de há dois anos foi convertida para Alojamento Local ou Areeiro, que apesar de ser periférica em relação ao epicentro do AL (as quatro freguesias históricas de Lisboa) 60% da oferta de arrendamento há apenas dois anos se converteu, também, para AL. Isto tem um impacto violento nos preços nestas freguesias pela via da compressão da oferta e nas freguesias circundantes sendo hoje comum ver anúncios de T1 por 800 euros ou T3 por 1500 euros em aumentos de 20% em apenas 3 meses.
O estabelecimento de mais racionalidade, controlo e equilíbrio entre o Alojamento Local e o Arrendamento Urbano permitiria continua a manter uma boa oferta de alojamento a turistas (ter em conta que há sinais, segundo a própria associação que representa os alojadores locais, de excesso de oferta), que a fiscalidade cobrada ao arrendamento é superior que a cobrada ao AL logo, conter o AL não levaria a “menor receita fiscal”, mas a mais. Nem a “menos emprego”, porque não é nítido, em nenhum estudo que esta actividade gere novo emprego em nenhum sector (muitos proprietários, p.ex., fazem eles próprios as limpezas nas suas casas).

Resposta a artigo do Jornal i

Na qualidade de cidadão lesado pelo Alojamento Local e de primeiro subscritor da http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=travaoairbnb gostaria que o Jornal i publicasse esta resposta ao artigo de 30.5.17:
“O cidadão Luís Menezes Leitão na sua coluna às terças no jornal brindou os leitores com um fantástico exercício de demagogia no artigo “Contra os turistas, marchar, marchar”. Demagogia barata e intelectualmente inferior num artigo cheio de lugares comuns, mentiras e enganos. Ao escrever desta forma o académico (completamente desligado da realidade e do mundo concreto das pessoas que vivem e tentam resistir na cidade) começa por referir a existência de “ataques contínuos ao alojamento local” cometendo aqui a primeira falsidade. Todos os dias são publicadas colunas de opinião, como a sua, em defesa dos interesses dos alojadores locais e sem terem qualquer consideração pelos interesses dos cidadãos e das famílias que vivem em Lisboa. Se algo existe são “defesas contínuas ao alojamento local”, não “ataques” pautando-se a posição que defende a contenção (não o fim ou extinção) do Alojamento por um afastamento quase total dos órgãos de comunicação social.
Prosseguindo a sua diatribe demagógica o académico lança de seguida a sua energia contra os deputados que ousaram – ousadia das ousadias – fazer uma lei interpretava… O “professor de Direito” Luís Leitão parece ter faltado às aulas em que ensinava a separação de poderes e saltado nas suas leituras escolares o capítulo do “Poder Legislativo” onde legisladores (deputados no quadro constitucional português) elaboram as leis que regulam o Estado e que aplica o Poder Judicial. Com efeito, ao contrário do que parece defender Luís Leitão, não são os juízes que fazem as leis. São os deputados e portanto quando um (ou mais) deputados leva uma lei a votação no Parlamento mas não faz do que cumprir a missão para a qual foi eleito e que se espera que cumpra com competência e compromisso de serviço público. Podemos concordar ou discordar das leis que o Parlamento aprova mas esta é a sua missão e quando Luís Leitão ataca deputados que “não respeitam a independência dos tribunais” falta à verdade ao omitir que recentemente o Supremo Tribunal de Justiça se pronunciou precisamente numa direção contraria uma anterior da Relação o que indica que, sim, que precisamos de uma lei interpretativa que diminua o leque interpretativo da actual legislação e que produza, apenas, decisões consistentes e não imprevisíveis.
O académico termina a predica demagógica a favor dos alojadores locais fazendo cair a sua fúria sobre a deputada Helena Roseta. Segundo o Luís Leitão o grupo de trabalho “Habitação” a que a deputada preside cometeu o sacrilégio de “imitar a Venezuela” (apogeu demagógico num artigo já de si marcado por um intenso tom populista) ao permitir o congelamento de rendas. O académico, porventura imaginando que discursava do alto do púlpito da sua sala de aula desprezou assim todos os idosos de mais de 65 anos que este congelamento visa defender. Ao atacar este congelamento Luís Leitão exprime a vontade de ver todos esses cidadãos na rua e as suas casas (onde muitas vezes nasceram) preenchidas por turistas endinheirados do norte da Europa.
Luís Leitão termina o seu péssimo serviço à verdade comparando o regime norte coreano ao trabalho dos legisladores que, em todos os partidos (desde CDS, passando por PSD e PEV e acabando em PS e BE), procuram repor algum equilíbrio fiscal e alguma regulação ao Alojamento Local se esforçam por regular este fenómeno: É então que o académico imita (mal) um poeta quando ataca os que querem “legislar em defesa dos gloriosos amanhãs que cantam neste combate contra a invasão dos turistas”. Este fraco exercício poético é uma ode aos alojadores e pouco mais faz do que colher a admiração entre as hostes dos alojadores locais mas contribui zero para o debate útil e construtivo em torno da regulação e contenção (nunca o fim ou proibição) do Alojamento Local.
(enviado para publicação ao Jornal i a 05.06.2017)

Peticionários recebidos na Assembleia da República (Grupo Parlamentar do PS)

Screen Shot 07-07-17 at 09.29 AMOs peticionários da “Travar o Alojamento Local” (http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=travaoairbnb) foram recebidos 8 de Junho pelo Presidente do Grupo Parlamentar do Partido Socialista, Carlos César, na Assembleia da República. Nesta reunião os peticionários explicaram que a sua petição ainda está aberta e a recolher assinaturas e apresentaram aos deputados socialistas a sua posição sobre o problema que o Alojamento Local está a trazer para a cidade com o desvio radical e quase total do arrendamento urbano para este regime turístico e comercial.
Referimos que os preços em Lisboa subiram 30% em toda a cidade de Lisboa e mais de 100% em algumas freguesias (como Anjos, Areeiro e Alvalade) e isto em apenas dois anos. Embora os alojadores locais refiram frequentemente que o fenómeno alcança apenas “algumas” freguesias de Lisboa na verdade não é assim: a expulsão massiva de moradores nas freguesias históricas de Lisboa (10% em apenas 2 anos) levou a um aumento de procura nas mais periféricas e com boas acessibilidades e com a saturação de oferta no centro começaram a aparecer alojamentos noutras nas periferias sendo aqui (p.ex. Areeiro e Alvalade) já mais de 60% da oferta de arrendamento de há quatro anos atrás.
Os peticionários referiram a extrema dificuldade em mobilizar cidadãos e vítimas da explosão dos preços do imobiliário em Lisboa e Porto para esta causa não apenas por causa do tremendo poder financeiro ao dispor dos alojadores locais (166 milhões de euros de receitas para alojadores do Airbnb), ao recurso a grandes agências de comunicação e a colunistas cativos nos jornais (com artigos diários pro-Alojamento Local e a uma quase total ausência de contraditório). Do outro lado desta poderosa confluência de interesses temos apenas os cidadãos, assediados pelos senhorios para saírem de suas casas, os que já partiram e querem esquecer o que se passou, os que estão em depressão porque terão de sair das casas onde vivem à décadas e abandonar a cidade que se habituaram a considerar como “sua” e que não têm tempo ou paciência para mais nada do que desesperar procurando uma vaga que possam pagar.
Carlos César mencionou que acredita que é preciso não dispersar e – para contribuir para um equilíbrio entre Alojamento Local e Arrendamento – sendo necessário começar por clarificar o papel dos condomínios na autorização de funcionamento de uma actividade comercial como o Alojamento Local (como, de resto já sucede com escritórios de advogados ou consultórios médicos). O PS entende que é melhor ficar, para já, neste ponto por forma a garantir um efeito mais rápido que possa contribuir para um maior equilíbrio dos regimes de ocupação de habitações e uma coexistência saudável entre os diversos usos do território sem colocar em causa nem o turismo nem o próprio Alojamento Local enquanto importante contribuinte para a economia e para as exportações. Segundo o PS o actual ordenamento jurídico carece de revisão urgente por forma a preservar melhor a identidade dos territórios que mais estão sob a atenção do Alojamento Local. O PS admite que a fiscalização é insuficiente (as autarquias alegam não terem meios para as vistorias obrigatórias) mas encara a alteração legislativa no campo das autorizações dos condomínios como mais urgente.
No final os peticionários tiveram oportunidade de prestarem declarações à TVI, RTP e SIC resumindo estas posições. Contudo, nada foi emitido.

[Notícias ao Minuto] “Subscritores de ‘Travar o Alojamento Local’ contestam resposta tardia”

No âmbito de uma audiência com o presidente do grupo parlamentar do PS, Carlos César, na Assembleia da República, o primeiro subscritor da petição, Rui Martins, manifestou-se satisfeito por começar a existir a consciência junto da classe política de que o alojamento local é um problema que merece “um caminho de solução rápido”.

“Travão não se deve confundir com extinção”, reforçou Rui Martins, indicando que os 700 cidadãos que subscreveram a petição “Travar o Alojamento Local” pretendem “apenas um equilíbrio entre os dois regimes de ocupação dos territórios urbanos entre o alojamento local e o arrendamento tradicional”.

Os signatários defendem a “aplicação a Lisboa de soluções ensaiadas já no estrangeiro”, disse, lembrando que Amesterdão, Nova Iorque, Berlim e Barcelona são cidades que tiveram este problema há dois anos e que reagiram.

Portugal “está como sempre a reagir com um atraso”, declarou Rui Martins, explicando que, neste caso, há um atraso de “pelo menos três anos”, período durante o qual foram desviadas em Lisboa pelo menos 19 mil casas do mercado de arrendamento urbano para o alojamento local.

O epicentro deste fenómeno são as freguesias do centro histórico de Lisboa, referiu.

“Há zonas em Lisboa onde as ruas inteiras estão ocupadas por alojamento local”, sustentou Rui Martins, explicando tratar-se de investimentos de grandes empresas.

Questionado sobre a obrigatoriedade de autorização dos condomínios para o alojamento local, Rui Martins afirmou ser “um caminho essencial”, defendendo que “não faz sentido” que a instalação de um escritório de advocacia ou um consultório de dentista num apartamento careça da aprovação do condomínio e “não haja esse tipo de aprovação quando a atividade é alojamento local”.

Para o primeiro subscritor da petição, o alojamento local é uma atividade comercial e que tem impacto nos “custos de contexto que são divididos pelos condomínios”, nomeadamente o ruído e o lixo.

Em relação ao estabelecimento de quotas, Rui Martins considerou que é “um mecanismo essencial para impor alguma regulamentação” e que “está a ser adotado em todas as cidades onde este ‘terramoto’ já passou”, designadamente Nova Iorque, Berlim e Veneza.

“O preço médio do arrendamento em Lisboa é idêntico ao preço médio do arrendamento em Berlim e ganham muitíssimo mais do que nós. Os preços médios são idênticos porque lá há barreiras ao alojamento local, porque lá há quotas por edifício”, disse.

Rui Martins considerou que tal medida não viola o direito de propriedade, “há apenas uma questão de respeito a um direito constitucional que é o direito à habitação que não está a ser cumprido porque há um desvio brutal de casas para o alojamento local”.

Para Rui Martins, “não se trata de tirar a propriedade a ninguém, nem sequer de limitar o uso enquanto habitação, porque são propriedades adquiridas para o uso de habitação, não para o uso comercial”.

Em 23 de maio, o PS apresentou um projeto de lei para “assegurar que a atividade de alojamento local, no caso de prédios urbanos destinados a habitação, não seja exercida com desconsideração dos direitos dos demais condóminos”.

Fonte
https://www.noticiasaominuto.com/pais/810928/subscritores-de-travar-o-alojamento-local-contestam-resposta-tardia

Direito de Resposta “Onde dormem os nossos turistas” (Diário Económico)

Os subscritores da petição “TRAVAR o Alojamento Local e salvar o que resta do Arrendamento Familiar e de longa duração” (http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=travaoairbnb) que será entregue em breve na Assembleia Municipal de Lisboa e na Assembleia da República gostariam de exercer o seu direito de resposta consagrado na Lei de Imprensa (art.º 24º a 27º) em relação ao artigo “Onde dormem os nossos turistas” de Vera Gouveia Barros: www.jornaleconomico.sapo.pt/noticias/onde-dormem-os-nossos-turistas-141343 
 
A autora do texto optou por defender as posições dos proprietários com casas em Alojamento Local (AL). Estamos aqui perante um Lobby muito activo e com fácil acesso aos meios de comunicação social. Foi este Lobby que a autora escolheu para ser porta-voz e isto embora sendo economista pudesse ter optado por uma visão mais ampla e abrangente de toda a problemática ligada ao AL. A autora do texto preferiu não seguir as consequências económicas e sociais deste fenómeno que inunda hoje praticamente todas as freguesias de Lisboa e Porto (sobretudo nestas cidades), numa inundação com grandes consequ~encias no tecido sociológico e humano da cidade, esvaziando estas cidades dos seus habitantes e pressionando até os residentes mais idosos (alguns que nasceram nas mesmas casas de onde agora os querem expulsar) para situações de guerrilha e stress psicológico que nada têm de humano e cujos dramas a autora deste texto optou, simplesmente, por ignorar.
 
O estudo da “Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal” citado pela autora como sendo credível, de facto, não merece crédito algum: dos 1777 proprietários inquiridos apenas 30% responderam! Ou seja, é dado como “fiável” um estudo com 70% (número demasiado redondo para 1777 inquéritos…) de recusa de participação. O estudo omite também todos os proprietários que não registaram legalmente as suas casas uma percentagem que se estimava em meados de 2016 ser de 40% do total. Estamos assim perante um estudo que se estende, de facto, a apenas 15% do total do Alojamento Local! É com esta percentagem que se pretende produzir uma análise séria e bem fundamentada do problema?!
 
Admitamos, por um momento, que os números do citado estado representam algo de real: O estudo indica que “apenas (a expressão escolhida diz muito sobre a neutralidade do seu autor) 19% das casas tinham transitado de arrendamento familiar e de longa duração para Alojamento Local” (por expulsão das famílias que aqui viviam). E conclui que esta percentagem é “baixa”, menosprezando o impacto na vida destas famílias e o seu drama pessoal e humana já que são, neste processo, subitamente atiradas para a rua. O estudo ignora também o facto de hoje estarmos perante uma evaporação quase total do mercado de arrendamento em Lisboa o que fez disparar os preços do arrendamento familiar que subiram mais de 30% (46% em algumas freguesias) em apenas dois anos por redução brutal da oferta. De novo, sendo generosos para com este “estudo” façamos uma projecção a partir destes (alegados) 19%… se estamos perante 592 respostas (30% dos inquiridos) e se destes 19% expulsaram famílias para criarem Alojamentos Locais falamos de aproximadamente 120 casos (360 pessoas)… Se a proporção em relação aos AL ilegais (40%) e os “não respondem” é idêntica, falamos aqui de perto de três mil pessoas (adultos, crianças e idosos) expulsas das suas casas para darem lugar a turistas em pouco de mais de dois anos! Quanto à confiança deste estudo questionamos porque é que a AHRESP em dezembro de 2016 dizia que “os dados preliminares referem ainda que “cerca de 40% das casas destinadas ao Turismo estavam desocupadas e foram recuperadas” mas que esta percentagem, depois caiu para 19% alguns meses depois? Que dados “preliminares” eram estes que eram assim tão errados ou será que houve um erro no processamento final dos dados que coloca em causa todo o estudo? E a ser assim, qual é então a confiança global que ele merece?
 
O impacto do AL no mercado de Arrendamento Familiar dá-se assim por duas vias: por um lado, reduz a sua oferta (sendo que actualmente apenas 2% a 5% da oferta imobiliária é para arrendamento quando a percentagem era perto do dobro há apenas alguns anos atrás). Hoje em dia mesmo em freguesias ainda relativamente pouco pressionadas pelo AL (como Areeiro e Alvalade) encontramos mais de 200 ofertas de AL no Airbnb (apenas um de vários sites do género) contra pouco menos de 50 ofertas de arrendamento (cruzando dados de vários sites a 3 de Abril): ou seja, mais de 4/5 da oferta imobiliária está agora nas mãos do AL!
 
Além deste impacto social da explosão descontrolada do AL existem outras consequências graves do descontrolo actual deste fenómeno: desde logo, se quase metade do mercado é ilegal estamos perante uma fuga massiva aos impostos, muito dificil de levar a cabo se o proprietário tiver a sua propriedade em arrendamento familiar. Neste caso, a elevada fiscalidade e a eficácia relativa da Autoridade Tributária funcionam como estímulo à conversão de habitações para AL… Outro custo não considerado pela autora prende-se com o ruído, o lixo, os danos na boa vizinhança que estes novos “vizinhos”, muitas vezes alojados em prédios partilhados e sem as devidas condições de isolamento sonoro e as atitudes do mais básico civismo e respeito pelo outro provocam nos bairros onde se inserem. Estes custos não são fáceis de medir mas não deixam de, por isso, existir e de fazerem parte da grande equação que é viver em cidade.
 
A autora refere ainda que o AL resulta de um “desejo de autenticidade” por parte do turista que o utiliza. Se o dito turista souber que a sua visita foi a causa da expulsão de milhares de lisboetas “autênticos” para lares e para as periferias suburbanas continuará vendo esse desejo satisfeito? Onde estará também essa “autenticidade” se o turista reparar que foi alojado num prédio ocupado exclusivamente por turistas, numa rua e num bairro onde 90% dos ocupantes são… turistas ou alojadores locais (é isto que acontecerá daqui a menos de 10 nas 4 freguesias históricas de Lisboa a manterem-se os actuais ritmos de crescimento descontrolado do AL).
 
Por fim a autora termina o seu texto alegando que “um apartamento que hoje está a ser habitado por turistas, amanhã pode ser uma residência a título mais permanente”. Tal conversão não irá acontecer enquanto a fiscalidade que recai sobre o AL for tão aliciante por comparação com a que se abate sobre o Arrendamento. Não acontecerá enquanto a fiscalização da ASAE for tão pouco eficaz (em 2016 foram fiscalizados apenas pouco mais de 500 AL!), nem vai acontecer enquanto as autarquias continuarem a recusarem fiscalizar esta actividade e, sobretudo, nunca irá acontecer enquanto a Administração Tributária não realizar inspecções aleatórias a partir da base de dados  dos Alojamentos Locais. Esta reconversão à habitação familiar não terá, também, lugar enquanto não forem reduzidas as taxas de IRS aplicadas a arrendamentos de longa duração (28% do rendimento versus 5% no AL) nem enquanto não for aplicada a proposta de lei que estabelece quotas de AL que impeçam que estes coloquem todas as suas casas no mercado do AL . Não vai, igualmente, acontecer enquanto o Governo não agilizar as prometidas parcerias com plataformas como a Airbnb, por forma a acabar com os casos de arrendamento ilegal. Nem enquanto for impossível, depois do despejo de uma família, criar um período de carência em que é obrigatório arrendar para habitação permanente. Nem enquanto não acabar a confusão – para efeitos de PDM – entre Alojamento Local e Habitação que limita as autarquias na regulação do Alojamento Local. Estas são algumas das propostas dos peticionários da “TRAVAR o Alojamento Local e salvar o que resta do Arrendamento Familiar e de longa duração” e que importaria referir numa abordagem realmente ampla e séria a este problema.
 
Não queremos, contudo, reduzir a problemática do crescimento descontrolado do Alojamento Local (que reduziu em menos de 2 anos a menos 10% a população de uma freguesia como Santa Maria Maior, em Lisboa, nas palavras do seu Presidente Miguel Coelho) a apenas um problema legislativo. É também um problema de gestão autárquica. Lisboa, e Porto (onde o problema começa agora ter um impacto tão violento como na Capital) precisam de reconhecer que existe, primeiro, um problema para depois poderem contribuir para a sua solução. As autarquias precisam reconhecer que esta escala e rapidez de perda de população é um problema social grave e que, a curto prazo, ameaça a própria sustentabilidade do turismo nas suas cidades. É assim preciso que as Câmaras Municipal de Lisboa e Porto (onde o fenómenos é, hoje, mais intenso) estabeleçam, como em Nova Iorque, uma proibição de aluguer de alojamentos através da AIRBNB por períodos inferiores a 30 dias. É preciso que passem a realizar as vistorias que, por lei, estão, obrigadas a fazer. É necessário que estas câmaras determinem, como Amsterdão, uma ocupação máxima de 60 dias por ano e o máximo de quatro pessoas por edifício. É imperativo que estas autarquias não tornem, nunca mais, a alienar património imobiliário permitindo que este, depois, seja ocupado a 100% por Alojamento Local. É preciso que parte das verbas do Fundo de Desenvolvimento Turístico de Lisboa (os famosos “milhões da taxa turística”) devem ser aplicadas pela CML na recuperação de edifícios para arrendamento de longa duração uma vez que pretendiam, precisamente, amortecer os efeitos do turismo. É necessário cativar algum do património municipal para arrendamento permanente para cidadãos de classe média e definir quotas máximas de Alojamento Local por freguesia. Estas autarquias devem ainda determinar que um proprietário não pode ter mais do que 3 apartamentos em regime de Alojamento local e a Câmara de Lisboa deve executar rapidamente o seu compromisso de disponibilizar 5.000 fogos com rendas controladas. Estas são algumas das propostas da nossa petição que respondem à necessidade de contenção e controlo de um fenómeno que está a destruir Lisboa tal como a conhecemos e que a prazo vai ameaçar, também, a “galinha dos ovos de ouro” do Turismo em Lisboa.

Petição TRAVAR o Alojamento Local (a Turistas) e salvar o que resta do Arrendamento Urbano

Nove Razões para Assinar a Petição:
http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=travaoairbnb

1. Porque o nº de habitações no mercado de arrendamento familiar teve uma queda abrupta nos últimos anos
2. Porque a grande redução da oferta criou um grande aumento dos preços médios do arrendamento familiar
3. Porque a autarquia (CML), o Parlamento e o Governo têm sido muito lentos a reagir (ou negam que o problema existe (CML))
4. Porque não há casas suficientes e a CML (ainda) não cumpriu a promessa de colocar 5 mil habitações em arrendamento para a classe média
5. Porque a CML não estabeleceu – como Barcelona – limites à criação de novos hotéis e alojamentos turísticos
6. Porque um proprietário que arrende a casa para habitação permanente não usufrui das mesmas vantagens fiscais se optar pelo Alojamento Local
7. Porque como admitiu recentemente a secretária de Estado do Turismo: “o arrendamento de casas a turistas é um setor onde existe grande fuga aos impostos”
8. Porque o “Regime Fiscal para Residentes Não Habituais” (europeus ricos) e o “Golden Visa Portugal” (cidadãos não europeus) estão a levar a uma conversão anormal do mercado imobiliário para os segmentos mais altos cumulando-os de benefícios fiscais que faltam aos cidadãos nacionais
9. Porque o Alojamento Local já se estendeu para fora dos Bairros Históricos e abarca hoje, praticamente, toda a cidade de Lisboa

Propostas para Regular o Mercado do Arrendamento Urbano de Curta Duração:

Os subscritores propõem à Assembleia da República que:
1) os imóveis com utilização habitacional não possam ser afetos a finalidades de alojamento turístico sem que exista a alteração do uso. Ou seja: ou os prédios são para morar ou são para arrendar a turistas
2) a Administração Tributária por inspecção aleatória a partir da base de dados (pública) dos Alojamentos Locais do Turismo de Portugal e por denúncia de terceiros determine quais estão registados e quais estão a pagar, de facto, impostos
3) sejam reduzidas as taxas de IRS aplicadas a arrendamentos de longa duração
4) seja aplicada a proposta de lei que estabelece quotas para que aos proprietários não coloquem todas as casas que têm no mercado para turistas
5) o Governo agilize as prometidas parcerias com plataformas como a Airbnb por forma a acabar com os casos de arrendamento ilegal
6) a ASAE fiscalize de forma mais extensiva e eficaz os Alojamentos Locais
7) Após despejo de uma família criar um período de carência em que seja obrigatório arrendar para habitação permanente
8) Acabar com a confusão – para efeitos de PDM – entre Alojamento Local e Habitação que limita as autarquias na regulação do Alojamento Local
9) Os proprietários de Alojamentos Locais devem pagar um contributo extra para os condomínios onde se inserem as suas propriedades

Que a Câmara Municipal de Lisboa (CML):

1) Estabeleça, como Nova Iorque, uma proibição de aluguer de alojamentos através da AIRBNB por períodos inferiores a 30 dias
2) Que a CML passe a realizar as vistorias que está, por Lei, obrigada a fazer e que tem recusado
3) Que a CML determine, como Amsterdão, uma ocupação máxima de 60 dias por ano e um máximo de quatro pessoas por edifício
4) Que a CML não torne, nunca mais, a alienar património imobiliário permitindo que este, depois, seja ocupado a 100% por Alojamento Local
5) Parte das verbas do Fundo de Desenvolvimento Turístico (os milhões da taxa turística) sejam aplicadas pela CML na recuperação de edifícios para arrendamento de longa duração uma vez que pretendiam, precisamente, amortecer os efeitos do turismo
6) Cativar algum do património municipal para arrendamento permanente a cidadãos de classe média
7) Definir quotas máximas de Alojamento Local por freguesia
8) Determinar que um proprietário não pode ter mais do que 3 apartamentos em regime de Alojamento local
9) Executar o compromisso da CML para disponibilizar 5.000 fogos com rendas controladas

 

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http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=travaoairbnb

Direito de Resposta a artigo sobre a Uniplaces no Diário Económico

Os subscritores da petição “TRAVAR o Alojamento Local e salvar o que resta do Arrendamento Familiar e de longa duração” (http://peticaopublica.com/pview.aspx?pi=travaoairbnb) que será entregue em breve na Assembleia Municipal de Lisboa e na Assembleia da República gostariam de exercer o seu direito de resposta consagrado na Lei de Imprensa (art.º 24º a 27º) em relação ao artigo “Arrendar em Portugal: 88% dos senhorios prefere contratos inferiores a um ano” assinado por “Tamara Lopes”:
http://www.jornaleconomico.sapo.pt/noticias/arrendar-em-portugal-88-dos-senhorios-prefere-contratos-inferiores-a-um-ano-141803
(este pedido nunca foi atendido pelo Jornal: o que implica uma violação da Lei em vigor)

O referido artigo está escrito em torno de um alegado “inquérito de boas práticas de arrendamento” promovido pelo “portal” Uniplaces. Em primeiro lugar o Uniplaces não é um “portal” no sentido verdadeiro do termo uma vez que não é – de todo – um “site na internet projetado para aglomerar e distribuir conteúdos de várias fontes diferentes de maneira uniforme” (Wikipedia). Com efeito, o uso, aqui, do termo “portal” é uma técnica de marketing de uma empresa para vender a sua alegada imparcialidade ou neutralidade no mercado imobiliário. Com efeito, a Uniplaces é tudo menos neutral ou imparcial. A Uniplaces é um agente, muito activo, altamente competitivo e agressivo, uma empresa vocacionada na captação de todo o mercado de arrendamento existente nas grandes cidades e no desvio do mesmo para o seu próprio mercado: “alojamento de estudantes”. Isso mesmo consta do seu site: “a Uniplaces está a criar uma marca global de confiança para alojamento de estudantes. Acreditamos em facilitar o processo de alojamento tanto para estudantes como proprietários” sendo que a empresa se foca sobretudo nos estudantes Erasmus: “acreditamos que estudar noutro país é uma oportunidade de viver e aprender todas estas coisas” http://portal.uniplaces.com/pt-pt/o-que-e-a-uniplaces.

A Uniplaces não precisa da vossa publicidade gratuita. É uma grande multinacional que captou recentemente mais de 30 milhões de euros de investidores internacionais (como o fundo “Atomico” com mais de 1.4 biliões de dólares). É uma multinacional com presença em países como China, Brasil e Portugal e com sede fiscal em Londres (por forma a minimizar os impostos que paga ao Estado). É uma grande empresa que pode pagar publicidade comercial. A Uniplaces é também conhecida pelas suas técnicas comerciais muito agressivas, quase predatórias, que contribuem para a quase total evaporação do mercado de arrendamento familiar e de longa duração em Lisboa e que passam por contactos directos (via anúncios de arrendamento familiar) a senhorios com habitações no mercado de arrendamento de longa duração, pela proibição do contacto directo entre cliente e senhorio e até à impossibilidade de visita do espaço antes do contrato. A Uniplaces é, assim, parte do problema de descaracterização das nossas cidades, contribuindo activamente para a expulsão de famílias e idosos das suas casas, substituindo-os por (por vezes) estudantes Erasmus.

O alegado “estudo” da Uniplaces é assim intensamente tendencioso porque visa promover de forma gratuita a empresa (algo que conseguiu graças ao vosso artigo) e porque o objectivo último desta multinacional é o de desviar todo o mercado de arrendamento familiar para o arrendamento para estudantes. Assim sendo, quando publicam que “de acordo com o inquérito, a principal conclusão prende-se com a duração preferencial de cada contrato de arrendamento, ao qual 88% dos inquiridos afirma preferir que as suas propriedades sejam arrendadas por períodos inferiores a um ano” publicam uma conclusão muito pouco credível não apenas pela qualidade parcial do inquiridor como pela natureza da conclusão já que vai de acordo com a intenção da empresa: extinguir o arrendamento a famílias e substitui-lo por arrendamentos a estudantes (pela sua natureza sempre inferiores ao ano lectivo). O mesmo padrão tendencioso se observa noutra conclusão do “estudo”: “56% alega preferir arrendar por quarto, a vários inquilinos em simultâneo”, ou seja, a estudantes… o único grupo populacional que aluga casas com essas características.
Não é só o Alojamento Local a Turistas que está a criar dificuldades ao Arrendamento Familiar e de longa duração. O mesmo tipo de pressão – desigual, injusta e ignorado pelas autarquias – está a acontecer através do arrendamento para estudantes (sobretudo fora das freguesias históricas) e, em particular, através da rede Uniplaces que, de uma forma muito agressiva, procura desviar para si todos os tipos de arrendamento existentes no mercado, com especial foco no arrendamento familiar.
Sugerimos que, para além de publicidade gratuita à Uniplaces, realizem trabalho de investigação sobre as diversas alegações que podem ser facilmente encontradas num motor de busca e que referem problemas sérios quanto à fiabilidade da informação das habitações presentes na plataforma: “Este é um alerta para todos, para que tenham muito cuidado com este tipo de plataformas em que muitas vezes nem têm toda a informação sobre as casas que estão a divulgar, omitem informações relevantes, têm descrições enganosas nos anúncios e apenas se protegem a eles mesmos”: http://portaldaqueixa.com/negocios-e-sites-na-internet/uniplaces-seguranca-para-os-consumidores-zero. Também na área fiscal e da fuga aos impostos pode haver matéria para investigação: “Chamo ainda a atenção que não foi passada nenhuma fatura do valor que foi por mim pago, pelo que para além de falta de profissionalismo, não garantem o cumprimento da lei”: http://portaldaqueixa.com/negocios-e-sites-na-internet/uniplaces-incumprimento-dos-proprios-regulamentos algo que é reforçado pela referência, neste próprio estudo da Uniplaces a uma alusão de que nem todos os seus operadores honram os seus deveres fiscais: “quando questionados sobre a legislação aplicada ao alojamento local ou turismo, 50% dos inquiridos refere ser necessária a existência de regulamentação para que todos paguem os devidos impostos, e 28% afirma que “qualquer proprietário deveria ter a possibilidade de arrendar a sua propriedade à sua maneira” (ou seja: sem pagar impostos).

Alojamento Local: O papel da Câmara Municipal de Lisboa

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O aumento de 30,4% nos licenciamentos para Alojamento Local no primeiro trimestre de 2015 face a igual período do ano passado tem muito a ver com os vários programas de incentivo à reabilitação da CML, que contemplam benefícios fiscais, facilidade de acesso a financiamento e descontos vários. Assim, a CML age como um agente cúmplice na destruição do arrendamento familiar e como um financiador de investimentos quase-especulativos (pelas absurdas altas taxas de retorno e baixa fiscalidade) no Arrendamento Local de Curta Duração.
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Alojamento Local: a ASAE (quase) não fiscaliza

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#Sabia que cabe (além das Câmaras) à ASAE a fiscalização dos alojamentos locais mas que esta em 2016 apenas “procedeu à fiscalização de 221 operadores económicos a nível nacional [desde novembro] e a 27 operadores no concelho de Lisboa” desde o início do ano?
Daí resultaram apenas “48 processos de contraordenação”, relacionados sobretudo com “falta de afixação no exterior da placa identificativa da respetiva classificação, não realização das comunicações prévias exigidas, falta de registo de estabelecimento de alojamento local e oferta, disponibilização, publicidade e intermediação de estabelecimentos de alojamento local não registados ou com registos desatualizados.”
Nenhum alojamento foi forçado a encerrar (!)
E dos quase 7 mil registados em Lisboa a ASAE fiscalizou 27! (menos de 1%!!!)
Ou seja: impera a selva e a concorrência desleal (para quem cumpre)
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